居抜き物件のメリット・デメリット

居抜き物件には、初期費用を抑えつつスピーディーに開業できるという大きなメリットがある一方で、前テナントの設備やレイアウトを引き継ぐことによるデメリットも存在します。

メリットとしては、内装や厨房設備、エアコン、照明などがすでに整っているため、内装工事費や設備投資を大幅に削減できる点が挙げられます。
また、退去から再開業までの期間を短縮できるため、開業スピードが速く、繁華街や駅前など好立地の店舗を狙いやすいという利点もあります。

一方でデメリットとしては、前の店舗レイアウトが自店の業態に合わない場合、追加工事や改修が必要になることがあります。
さらに、残された設備が古い場合や故障している場合は、修理・交換費用の負担が発生する可能性もあり、契約条件（造作譲渡・原状回復）にも注意が必要です。

居抜き物件は「費用」と「スピード」を重視する開業者に向いた選択肢ですが、設備状態の確認や契約内容の理解が欠かせないリスク管理型の物件といえます。

スケルトン物件との違い

スケルトン物件とは、内装や設備がすべて撤去された“まっさらな状態”の物件であり、内装や設備が残っている「居抜き物件」とは対照的です。

居抜き物件は、前テナントが使っていた厨房機器・空調・照明などが残されているため、再利用して低コストで開業できるのが特徴です。
一方、スケルトン物件は、天井・壁・床・配管・電気設備などが何もない状態から内装を一から設計できるため、自由度が高く、自分のブランドイメージに合わせた店舗づくりが可能です。
ただし、スケルトン物件では内装工事・設備導入に大きな費用と期間がかかるため、開業コストは高くなりやすい傾向にあります。

つまり、居抜き物件は「コスト重視」・スケルトン物件は「自由度重視」といえます。
どちらを選ぶかは、開業までのスピード・予算・理想の店舗デザインに応じて判断することが重要です。

居抜き物件の契約・造作譲渡の注意点

居抜き物件の契約では、「造作譲渡契約」や「原状回復義務」など、通常の賃貸契約とは異なる条件が含まれるため、事前の確認と交渉が非常に重要です。

居抜き物件では、前テナントの内装・設備・什器をそのまま引き継ぐため、「造作譲渡契約」を結ぶケースが多く見られます。
この契約では、居抜き部分（造作）に対して譲渡費が発生し、金額の相場は数十万円から数百万円程度です。
譲渡金の支払いタイミング、引き渡し条件、設備の動作確認などを事前に明確化しておかないと、後にトラブルになることがあります。

また、「原状回復義務」の有無も重要なチェックポイントです。
契約終了時に内装を撤去する義務があるかどうかで、退去時の費用負担が大きく変わるため、契約書の条文を慎重に確認する必要があります。

居抜き物件を契約する際は、造作譲渡の範囲・設備状態・原状回復条件を明確にし、口約束ではなく書面で残すことがトラブル防止の鍵です。
不安がある場合は、不動産会社や店舗専門のコンサルタントに相談することが安全策といえます。

居抜き物件の費用相場と初期費用の内訳

居抜き物件の初期費用は、スケルトン物件に比べて安く抑えられるのが特徴ですが、実際には「賃料」「保証金」「造作譲渡費」など複数の費用が発生します。

一般的に、居抜き物件の初期費用は以下のような内訳で構成されます。

• ✅ 賃料・共益費： 立地や面積（坪単価）によって異なり、
  都心部では 坪1〜3万円 が相場。
• ✅ 保証金・敷金： 賃料の 6〜10か月分 程度が目安。
• ✅ 造作譲渡費： 内装・設備を引き継ぐための費用で、
  20万円〜300万円前後 が一般的。
• ✅ 仲介手数料・契約関連費用： 不動産会社への手数料や登記費など。

たとえば、東京・銀座や六本木など人気エリアの飲食店居抜き物件では、賃料＋造作譲渡費を合わせて月30〜80万円規模の初期投資がかかるケースもあります。
一方、郊外や住宅街では費用が下がり、100万円前後で開業できることもあります。

居抜き物件はスケルトン物件に比べて初期コストを30〜50％程度抑えられることが多いものの、造作譲渡費や保証金などを含めて総額で判断することが大切です。
事前に複数の物件を比較し、地域・業種・立地ごとの相場を把握することが成功の第一歩となります。

居ぬき物件の探し方とチェックポイント

居抜き物件を探す際は、エリア・業種・設備条件などを明確にしたうえで、信頼できる居抜き専門サイトや不動産会社を活用することが重要です。

まず、自分が出店したいエリア（例：東京・横浜・赤坂・六本木など）を絞り込み、
「飲食店可」「美容室可」「路面店」「徒歩圏内」などの条件を設定します。
そのうえで、居抜き店舗ABC・テンポス物件サーチ・居抜き市場といった居抜き専門サイトを利用し、
物件情報（面積・坪単価・造作価格・保証金など）を比較検討します。

さらに、現地内見では以下のような点を重点的にチェックしましょう。

• ✅ 設備の動作確認： 冷蔵庫・ガス・電気・水回りなどの稼働状況
• ✅ 内装や床・壁の状態： 修繕の必要性を確認
• ✅ 周辺環境： 通行量・商店街・住宅街・競合店舗の有無
• ✅ 契約条件： 飲食可／不可、造作譲渡の有無、原状回復義務
• ✅ 立地特性： 駅からの徒歩距離、通り沿いかどうか、昼夜の人通り

最近では、オンライン相談やWEB面談対応の不動産会社も増えており、現地に行かなくても条件確認や写真で比較検討できるケースもあります。

居抜き物件探しでは「条件設定 → 情報収集 → 内見チェック」の3ステップを意識し、
数字（坪単価・造作価格）と現場の実態（設備・立地）をセットで判断することが成功のカギです。
焦らず複数物件を比較し、納得できる立地と状態の物件を選びましょう。

業種別に見る居抜き物件の特徴と注意点

居抜き物件は、飲食店・美容室・物販店など業種によって再利用できる設備や注意すべきポイントが異なるため、業態に合った物件選びが成功のカギとなります。

たとえば、

飲食店（居酒屋・焼肉・カフェなど）の場合

厨房設備・排気・ガス・水回りが揃っているかが最重要ポイントです。
特に「飲食可」「重飲食可」「軽飲食限定」など、用途制限の確認は必須です。

美容室・エステサロン・ネイルサロンの場合

水回り（シャンプー台・給排水設備）や電気容量、照明環境などが開業のしやすさを左右します。
内装の雰囲気が自店のコンセプトと合うかどうかも重要です。

物販店・サービス店舗・オフィス併用型の場合

収納スペースやレイアウトの自由度がポイントになります。
特に「店舗事務所物件」や「サービス店舗可」などの物件種別を確認しましょう。

また、業種を問わず、前テナントの業態と自分の業種が近いほど居抜きの再利用率が高く、改修費用を抑えられる傾向があります。
（例：ラーメン店→焼肉店、ヘアサロン→エステサロン）

居抜き物件を選ぶ際は、「前業種との親和性」＋「業態ごとの必須設備」の2点を意識することが重要です。
業種に合わない物件を選ぶと、結果的に改修コストが増えて居抜きのメリットを失う場合があるため、慎重な判断が求められます。